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Vistorias Cautelares: Necessidade preventiva nas construções

Qual a empresa de construção civil que ao construir um prédio, em regiões onde predominam residências, não teve problemas com a vizinhança, principalmente por ocasião da execução da terraplenagem e das fundações?

Além dos diversos problemas causados para essa vizinhança, a construtora é muitas vezes acusada de todo tipo de fissuras, trincas e rachaduras de prédios próximos, chegando até mesmo à esfera judicial que é demorada, dispendiosa e pode levar ao embargo da obra e atrasos no cronograma físico.

As vistorias cautelares, quando determinadas por processos judiciais, têm como objetivo apurar as situações existentes num determinado imóvel. Casos essas vistorias caracterizem algum vício de construção, ou dano causado, o requerente poderá no prazo legal (Art. 806 do Código de Processo Civil) entrar com uma ação principal de indenização contra a construtora.

Esses processos demandam tempo e são onerosos. As partes litigantes têm que constituir um advogado, pagar o Perito Oficial do Juízo e o Assistente Técnico, os quais deverão ser profissionais legalmente habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA (Lei 7.270/84) e Resolução nº 345 do CONFEA. Outro inconveniente é o clima que se estabelece entre as partes.

Visando exatamente evitar tais atritos e promover um relacionamento de boa vizinhança, pois ao demonstrar essa preocupação a construtora estará agindo com responsabilidade e respeito aos direitos dos seus vizinhos,é que muitas delas, tanto grandes como pequenas e médias, têm contratado profissionais habilitados para tal. Engenheiros experientes e habituados co as perícias judiciais procedem, antes do início da construção do prédio, as vistorias cautelares nos diversos imóveis que circundam o terreno onde será edificada a construção. Essas vistorias extra-judiciais trazem vantagem de estabelecer uma relação de confiança mútua entre a construtora e a vizinhança que, por algum tempo, terá de conviver com os incômodos de uma obra.

A vistoria cautelar deverá ser efetuada antes do início efetivo da obra e o Perito irá verificar as características do imóvel do ponto de vista de conservação e estado geral. Relatará e definirá tecnicamente, para comparações futuras, caso seja necessário, todas as patologias observadas na vistoria, como fissuras, trincas e rachaduras, vazamentos, eflorescências, infiltrações, abatimento de pisos, etc., além de caracterizar eventuais riscos de desabamento por ocasião dos serviços de terraplenagem ou fundações. Deverá, ainda, mapear em croquis ou plantas todas as patologias observadas, bem como registrar fotograficamente os defeitos expressivos, resguardando direitos futuros da construtora e dando segurança ao dono do imóvel (reparação dos danos acarretados), sem necessidade de demandas judiciais.

Esses laudos deverão ser expedidos em duas vias e preferencialmente rubricas pelas duas partes, a construtora e o vizinho, ou documentada sua entrega por meio de correspondência que comprove a aceitação dos fatos relatados, sendo necessário um laudo para cada imóvel limítrofe. Esses laudos deverão estar acompanhados da respectiva ART - Anotação de Responsabilidade Técnica que caracteriza a feitura do mesmo por profissional habilitado no CREA e atendendo ao dispositivo da Lei 6496/77.

É muito importante que o profissional procure apresentar um laudo pericial isento, independente da parte que o contratou, na maioria das vezes a construtora, seguindo o preconizado no Código de Ética Profissional, regulamentado pela Resolução 205 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, bem como as especificações contidas na NBR-13.752 - Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT.

Isto feito espera-se que a obra desenvolva-se normalmente e caso algum dano seja causado ao imóvel, a construtora venha a corrigi-lo naturalmente, na hora certa e da melhor maneira possível, evitando-se assim uma demanda judicial.

Finalmente, sobre a confecção do Laudo de Vistoria, este deverá conter as informações previstas pela NBR-13.753.

  • Interessado: indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e o proprietário do bem objeto da perícia.
  • Objetivos: definição dos objetivos do laudo de vistoria, com finalidade de resguardar direitos futuros.
  • Requisitos: atendidos na perícia conforme item 4.3 da referida norma.
  • Relato e data da vistoria: deverá conter as informações relacionadas no item 5.2 da norma, caracterização da região, caracterização física, melhoramentos públicos, equipamentos e serviços comunitários, potencial de aproveitamento, caracterização do imóvel e seus elementos, descrição sucinta, número de pavimentos, cômodos, estado geral, idade aparente. Do terreno e das benfeitorias constatação dos danos, dados observados, localização ou inexistência de defeitos, condições de estabilidade do prédio.
  • Plantas ou croquis com mapeamento das danificações.
  • Subsídios esclarecedores.
  • Data e local da realização da vistoria.
  • Assinatura, nome do profissional que realizou a vistoria, título acadêmico e número de registro no CREA e número de registro no instituto do qual é associado.
  • Anexos: fotografias, croquis, via da ART devidamente registrada.

Nota do Autor:

Com a Lei 9.307 de 23.09.96 que dispõe sobre Arbitragem, a Vistoria Cautelar, poderá constituir-se numa peça fundamental da Sentença Arbitral. O perito autor do Laudo de Vistoria Cautelar poderá inclusive ser designado Árbitro pelas partes, pois ele como autor da vistoria cautelar, conhece bem o estado inicial do imóvel e poderá com muita eficiência mensurar de maneira justa e objetiva as modificações ocorridas no imóvel, nas duas épocas comparadas.

Guilherme Brandão Federman
Eng. Civil - CREA-MG 6.834/D -IBAPE-MG 163/E
Advogado OAB/MG - 58.906
Professor Titular da PUC-MG
Presidente do IMAPE (84/88)
Presidente da ABRAP (87/90)
Membro do Conselho Consultivo do IBAPE
Coordenador da Câmara Especializada de Engenharia Civil do CREA-MG (92/93/95)
Perito Oficial do Juízo e Assistente Técnico da partes em diversos processos na Justiça Federal e Justiça Estadual

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Comentários


Muito elucidativo! Ótimo texto, me ajudou muito!

Comentado por Rafaelle Ribeiro em 2012-03-01 15:40:33

Agradecimento
Boa tarde Sr.Guilherme. Eu tinha uma dúvida sobre laudo de vistoria prévia.Depois que li o seu artigo sobre vistorias cautelares fiquei satisfeito, isso porque o engenheiro que fez a vistora do meu imóvel me informou que entregou o meu laudo para o engenheiro da obra, e este, alegou que o vizinho não tem direito ao laudo,somente a empresa.Agora vou exigir o meu laudo porque estou em litigio com a construtora.Muito obrigado.

Comentado por deltro dias russo em 2011-09-23 16:40:40

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